บทเรียนการคำนวณ Occupancy, ADR, RevPAR แบบคนไม่เข้าใจ
สำหรับคนที่เริ่มทำงานโรงแรม หรือเจ้าของที่พักที่เพิ่งเริ่มสนใจตัวเลขรายได้ คำว่า Occupancy, ADR และ RevPAR อาจฟังดูเป็นศัพท์เฉพาะที่เข้าใจยาก ทั้งที่จริงแล้วตัวเลขทั้ง 3 ตัวนี้คือพื้นฐานสำคัญที่สุด
ในการดูว่าโรงแรมขายห้องได้ดีแค่ไหน ตั้งราคาห้องเหมาะสมหรือไม่ และสามารถสร้างรายได้จากจำนวนห้องที่มีอยู่ได้คุ้มค่าหรือเปล่า ถ้าเปรียบโรงแรมเหมือนร้านค้า Occupancy คือจำนวนสินค้าที่ขายออก ADR คือราคาขายเฉลี่ยต่อชิ้น ส่วน RevPAR คือรายได้เฉลี่ยที่เกิดจากสินค้าทั้งหมดที่เรามี ไม่ใช่เฉพาะชิ้นที่ขายได้เท่านั้น
บทเรียนนี้ จะอธิบายแบบง่ายที่สุด พร้อมสูตร ตัวอย่าง และวิธีคิดทีละขั้นตอน เพื่อให้คนที่ไม่เคยเข้าใจเรื่องตัวเลขโรงแรมมาก่อน สามารถเริ่มอ่านรายงานโรงแรมได้อย่างมั่นใจ
Occupancy คืออะไร
Occupancy หรืออัตราการเข้าพัก คือเปอร์เซ็นต์ที่บอกว่าในช่วงเวลาหนึ่ง โรงแรมขายห้องพักได้กี่ห้อง เมื่อเทียบกับจำนวนห้องทั้งหมดที่เปิดขาย
พูดให้ง่ายที่สุด Occupancy คือ “ขายห้องได้กี่เปอร์เซ็นต์”
โรงแรมมีห้องเปิดขาย 100 ห้อง
ขายได้ 75 ห้อง
Occupancy = 75 ÷ 100 × 100
Occupancy = 75%
ดังนั้น โรงแรมนี้มีอัตราการเข้าพัก 75%
คำว่า “จำนวนห้องที่เปิดขาย” สำคัญมาก เพราะบางครั้งโรงแรมอาจมีห้องทั้งหมด 120 ห้อง แต่มีห้องเสีย ห้องปิดซ่อม หรือห้องที่ยังไม่พร้อมขาย 20 ห้อง แบบนี้จำนวนห้องที่ควรนำมาคำนวณอาจเหลือ 100 ห้อง ไม่ใช่ 120 ห้อง ขึ้นอยู่กับนโยบายการรายงานของโรงแรม
Occupancy บอกอะไรเราได้บ้าง
Occupancy ช่วยให้รู้ว่าโรงแรมมีความต้องการของตลาดมากน้อยแค่ไหน ถ้า Occupancy สูง แสดงว่าห้องพักถูกจองจำนวนมาก โรงแรมมีลูกค้าเข้าพักดี แต่ไม่ได้แปลว่ารายได้ดีเสมอไป เพราะถ้าขายห้องในราคาต่ำมาก Occupancy อาจสูง แต่รายได้รวมอาจไม่ดี
ตัวอย่างเช่น โรงแรม A ขายห้องได้ 95% แต่ขายเฉลี่ยคืนละ 1,000 บาท ส่วนโรงแรม B ขายห้องได้ 75% แต่ขายเฉลี่ยคืนละ 2,500 บาท โรงแรม B อาจมีรายได้ดีกว่า แม้ Occupancy ต่ำกว่า
ดังนั้น การดู Occupancy เพียงตัวเดียวอาจทำให้เข้าใจผิด ต้องดูร่วมกับ ADR และ RevPAR เสมอ
ADR คืออะไร
ADR ย่อมาจาก Average Daily Rate หมายถึง ราคาห้องพักเฉลี่ยต่อห้องที่ขายได้ในหนึ่งวัน หรือช่วงเวลาที่ต้องการวิเคราะห์
พูดให้ง่ายที่สุด ADR คือ “ขายห้องได้เฉลี่ยห้องละกี่บาท”
โรงแรมขายห้องได้ 80 ห้อง
มีรายได้ค่าห้องพักรวม 160,000 บาท
ADR = 160,000 ÷ 80
ADR = 2,000 บาท
แปลว่าโรงแรมขายห้องได้เฉลี่ยห้องละ 2,000 บาท
ข้อควรจำคือ ADR คิดจาก “ห้องที่ขายได้เท่านั้น” ไม่ได้นำห้องว่างมาคิดด้วย
ADR บอกอะไรเราได้บ้าง
ADR ช่วยให้รู้ว่าโรงแรมตั้งราคาขายได้ดีแค่ไหน ถ้า ADR สูง แปลว่าโรงแรมสามารถขายห้องพักในราคาสูงได้ แต่ก็ยังต้องดูว่า Occupancy เป็นอย่างไรด้วย
- ถ้า ADR สูงมาก แต่ Occupancy ต่ำมาก อาจหมายความว่าราคาสูงเกินไปจนลูกค้าไม่จอง
- ถ้า ADR ต่ำมาก แต่ Occupancy สูงมาก อาจหมายความว่าโรงแรมขายถูกเกินไปและเสียโอกาสทำรายได้
- ถ้า ADR เหมาะสมและ Occupancy ดี แปลว่าโรงแรมมีการบริหารราคาที่สมดุล
ตัวอย่างเช่น โรงแรมหนึ่งมี 100 ห้อง ขายได้ 90 ห้อง รายได้ 90,000 บาท ADR เท่ากับ 1,000 บาท ขณะที่อีกโรงแรมหนึ่งมี 100 ห้อง ขายได้ 70 ห้อง รายได้ 140,000 บาท ADR เท่ากับ 2,000 บาท แม้โรงแรมแรกขายได้มากกว่า แต่โรงแรมที่สองมีรายได้รวมสูงกว่า เพราะขายห้องได้ในราคาที่ดีกว่า
RevPAR คืออะไร
RevPAR ย่อมาจาก Revenue Per Available Room หมายถึง รายได้ค่าห้องพักเฉลี่ยต่อจำนวนห้องที่เปิดขายทั้งหมด ไม่ว่าจะขายได้หรือขายไม่ได้
พูดให้ง่ายที่สุด RevPAR คือ “ห้องทั้งหมดที่เรามี สร้างรายได้เฉลี่ยห้องละกี่บาท”
RevPAR เป็นตัวเลขที่สำคัญมาก เพราะรวมทั้งความสามารถในการขายห้องและความสามารถในการตั้งราคาเข้าด้วยกัน
วิธีที่ 2: RevPAR = Occupancy × ADR
หากใช้สูตรที่ 2 ต้องใช้ Occupancy ในรูปแบบทศนิยม เช่น 80% ต้องเขียนเป็น 0.80 ไม่ใช่ 80
โรงแรมมีห้องเปิดขาย 100 ห้อง
ขายได้ 80 ห้อง
รายได้ค่าห้องพัก 160,000 บาท
RevPAR = 160,000 ÷ 100
RevPAR = 1,600 บาท
หรือคำนวณอีกแบบ
Occupancy = 80% หรือ 0.80
ADR = 2,000 บาท
RevPAR = 0.80 × 2,000
RevPAR = 1,600 บาท
RevPAR บอกอะไรเราได้บ้าง
RevPAR เป็นตัวเลขที่ใช้ดูประสิทธิภาพการทำรายได้ของโรงแรมโดยรวม เพราะไม่ได้ดูแค่ห้องที่ขายได้ แต่ดูจากห้องทั้งหมดที่พร้อมขาย
ถ้า RevPAR สูง แสดงว่าโรงแรมใช้จำนวนห้องที่มีอยู่สร้างรายได้ได้ดี ถ้า RevPAR ต่ำ อาจเกิดจากขายห้องได้น้อย ราคาต่ำ หรือทั้งสองอย่างรวมกัน
โรงแรม A
มี 100 ห้อง ขายได้ 90 ห้อง ADR 1,500 บาท
RevPAR = 0.90 × 1,500 = 1,350 บาท
โรงแรม B
มี 100 ห้อง ขายได้ 70 ห้อง ADR 2,200 บาท
RevPAR = 0.70 × 2,200 = 1,540 บาท
แม้โรงแรม B มี Occupancy ต่ำกว่า แต่ RevPAR สูงกว่า เพราะขายได้ในราคาดีกว่า
เปรียบเทียบ Occupancy, ADR และ RevPAR แบบเข้าใจง่าย
- Occupancy = ขายได้กี่ห้อง
- ADR = ขายได้เฉลี่ยห้องละกี่บาท
- RevPAR = ห้องทั้งหมดสร้างรายได้เฉลี่ยห้องละกี่บาท
โรงแรมมี 100 ห้อง
ขายได้ 80 ห้อง
รายได้ค่าห้องพัก 200,000 บาท
Occupancy = 80 ÷ 100 × 100 = 80%
ADR = 200,000 ÷ 80 = 2,500 บาท
RevPAR = 200,000 ÷ 100 = 2,000 บาท
หรือ RevPAR = 0.80 × 2,500 = 2,000 บาท
จากตัวอย่างนี้ หมายความว่า โรงแรมขายห้องได้ 80% ราคาขายเฉลี่ยต่อห้องที่ขายได้คือ 2,500 บาท และเมื่อเฉลี่ยรายได้กับห้องทั้งหมด โรงแรมสร้างรายได้ห้องละ 2,000 บาท
ตัวอย่างแบบละเอียดสำหรับมือใหม่
สมมติโรงแรมแห่งหนึ่งมีห้องพัก 150 ห้อง ในคืนวันเสาร์ขายห้องได้ 120 ห้อง มีรายได้ค่าห้องพักรวม 360,000 บาท
ขั้นตอนที่ 1 คำนวณ Occupancy
Occupancy = 80%
แปลว่าโรงแรมขายห้องได้ 80% ของจำนวนห้องที่มี
ขั้นตอนที่ 2 คำนวณ ADR
ADR = 3,000 บาท
แปลว่าห้องที่ขายได้ มีราคาขายเฉลี่ยห้องละ 3,000 บาท
ขั้นตอนที่ 3 คำนวณ RevPAR
RevPAR = 2,400 บาท
หรือ
RevPAR = 0.80 × 3,000
RevPAR = 2,400 บาท
แปลว่าห้องทั้งหมด 150 ห้อง สร้างรายได้เฉลี่ยห้องละ 2,400 บาท
ตัวอย่างเปรียบเทียบ 3 วัน
| วัน | ห้องเปิดขาย | ห้องขายได้ | รายได้ค่าห้อง | Occupancy | ADR | RevPAR |
|---|---|---|---|---|---|---|
| จันทร์ | 100 | 50 | 100,000 | 50% | 2,000 | 1,000 |
| ศุกร์ | 100 | 80 | 200,000 | 80% | 2,500 | 2,000 |
| เสาร์ | 100 | 95 | 285,000 | 95% | 3,000 | 2,850 |
จากตารางจะเห็นว่า วันเสาร์ดีที่สุด เพราะทั้ง Occupancy สูง ADR สูง และ RevPAR สูง ส่วนวันจันทร์มีรายได้ต่ำ เพราะขายห้องได้น้อย แม้ ADR ยังอยู่ที่ 2,000 บาท
ข้อผิดพลาดที่พบบ่อยในการคำนวณ
- ใช้จำนวนห้องผิด: บางครั้งนำจำนวนห้องทั้งหมดมาคิด โดยไม่ตรวจสอบว่ามีห้องปิดซ่อมหรือไม่
- คำนวณ ADR ผิด: ADR ต้องนำรายได้ค่าห้องหารด้วยจำนวนห้องที่ขายได้ ไม่ใช่หารด้วยจำนวนห้องทั้งหมด
- ใช้เปอร์เซ็นต์ผิดในสูตร RevPAR: หาก Occupancy คือ 80% ต้องใช้ 0.80 ไม่ใช่ 80
- รวมรายได้อื่นเข้ามา: การคำนวณมาตรฐานควรใช้เฉพาะรายได้ค่าห้องพัก ไม่รวมอาหาร เครื่องดื่ม สปา หรือบริการอื่น
ทำไมตัวเลขเหล่านี้สำคัญกับโรงแรม
ตัวเลข Occupancy, ADR และ RevPAR ช่วยให้ผู้บริหารตัดสินใจได้ดีขึ้น เช่น ควรขึ้นราคาห้องหรือไม่ ควรทำโปรโมชั่นหรือไม่ ควรลดราคาช่วงวันธรรมดาหรือไม่ หรือควรเพิ่มราคาช่วงวันหยุดยาวหรือไม่
ฝ่าย Sales ใช้ตัวเลขเหล่านี้เพื่อดูว่าตลาดไหนทำรายได้ดี ฝ่าย Revenue ใช้เพื่อกำหนดราคาขาย ฝ่าย Front Office ใช้เพื่อติดตามจำนวนห้องว่าง ฝ่าย Accounting ใช้เพื่อตรวจสอบรายได้ และผู้บริหารใช้เพื่อวิเคราะห์ผลประกอบการ
สำหรับโรงแรมที่มีหลายสาขา ตัวเลขเหล่านี้ยังช่วยเปรียบเทียบประสิทธิภาพของแต่ละโรงแรมได้ เช่น โรงแรมหนึ่งอาจมี Occupancy สูง แต่อีกโรงแรมหนึ่งอาจมี RevPAR สูงกว่า ซึ่งหมายความว่าการขายและการตั้งราคามีประสิทธิภาพแตกต่างกัน
วิธีอ่านตัวเลขแบบง่าย
- ถ้า Occupancy สูง แต่ ADR ต่ำ ให้ระวังว่าขายถูกเกินไปหรือไม่
- ถ้า ADR สูง แต่ Occupancy ต่ำ ให้ดูว่าราคาสูงเกินตลาดหรือไม่
- ถ้า RevPAR สูง แปลว่าโรงแรมสร้างรายได้จากห้องพักได้ดี
- ถ้า RevPAR ต่ำ ต้องวิเคราะห์ต่อว่าเกิดจากขายไม่ออก ราคาต่ำ หรือทั้งสองอย่าง
Occupancy 95%, ADR 1,200 บาท, RevPAR 1,140 บาท
อาจหมายความว่าโรงแรมขายดี แต่ราคาอาจต่ำเกินไป
Occupancy 40%, ADR 4,000 บาท, RevPAR 1,600 บาท
อาจหมายความว่าราคาดี แต่ขายได้น้อย ต้องดูว่าตลาดรับราคานี้ได้หรือไม่
Occupancy 80%, ADR 3,000 บาท, RevPAR 2,400 บาท
ถือว่าเป็นภาพที่ค่อนข้างสมดุล เพราะทั้งอัตราการเข้าพักและราคาขายอยู่ในระดับดี
เทคนิคจำง่ายสำหรับมือใหม่
ให้จำเป็นประโยคสั้น ๆ ว่า
ADR ดูราคาขาย
RevPAR ดูประสิทธิภาพรายได้
ถ้ายังสับสน ให้คิดแบบร้านขายของ มีสินค้า 100 ชิ้น ขายได้ 80 ชิ้น นี่คือ Occupancy ขายสินค้าได้เฉลี่ยชิ้นละ 2,000 บาท นี่คือ ADR และเมื่อเอารายได้ทั้งหมดมาเฉลี่ยกับสินค้าทั้ง 100 ชิ้น นี่คือ RevPAR
แนวคิดนี้ช่วยให้เข้าใจได้ง่ายขึ้นมาก เพราะโรงแรมก็เหมือนมีห้องพักเป็นสินค้าหลัก ถ้าห้องว่างไม่ได้ขายในคืนนั้น รายได้จากห้องนั้นจะหายไปทันที ไม่สามารถเก็บไว้ขายวันถัดไปได้เหมือนสินค้าทั่วไป
สูตรสรุปที่ควรจำ
ADR = Room Revenue ÷ Rooms Sold
RevPAR = Room Revenue ÷ Rooms Available
RevPAR = Occupancy × ADR
ห้องเปิดขาย 200 ห้อง
ขายได้ 150 ห้อง
รายได้ 450,000 บาท
Occupancy = 150 ÷ 200 × 100 = 75%
ADR = 450,000 ÷ 150 = 3,000 บาท
RevPAR = 450,000 ÷ 200 = 2,250 บาท
หรือ RevPAR = 0.75 × 3,000 = 2,250 บาท
บทสรุป
Occupancy, ADR และ RevPAR คือ 3 ตัวเลขพื้นฐานที่คนทำงานโรงแรมควรเข้าใจ เพราะช่วยให้มองเห็นทั้งการขายห้อง การตั้งราคา และประสิทธิภาพรายได้ของโรงแรม Occupancy บอกว่าขายห้องได้มากแค่ไหน ADR บอกว่าขายได้เฉลี่ยห้องละเท่าไร ส่วน RevPAR บอกว่าห้องทั้งหมดที่มีสามารถสร้างรายได้เฉลี่ยเท่าไร หากเข้าใจทั้ง 3 ตัวนี้ จะสามารถอ่านรายงานโรงแรม วิเคราะห์ผลประกอบการ และตัดสินใจเรื่องราคาได้ดีขึ้น
FAQ คำถามที่พบบ่อย
Occupancy กับ ADR ต่างกันอย่างไร
Occupancy คืออัตราการเข้าพัก บอกว่าขายห้องได้กี่เปอร์เซ็นต์ ส่วน ADR คือราคาห้องพักเฉลี่ยต่อห้องที่ขายได้ ทั้งสองตัวใช้วัดคนละมุม Occupancy วัดจำนวนห้องที่ขายได้ ส่วน ADR วัดราคาขายเฉลี่ย
RevPAR สำคัญกว่า Occupancy หรือไม่
RevPAR มักใช้วัดภาพรวมได้ดีกว่า เพราะรวมทั้งอัตราการเข้าพักและราคาขายเฉลี่ยไว้ด้วยกัน โรงแรมที่ Occupancy สูงไม่ได้แปลว่ารายได้ดีเสมอไป หากขายห้องในราคาต่ำมาก RevPAR อาจต่ำได้
คำนวณ ADR ต้องรวมรายได้อาหารและเครื่องดื่มหรือไม่
โดยทั่วไป ADR ควรคำนวณจากรายได้ค่าห้องพักเท่านั้น ไม่ควรรวมรายได้จากอาหาร เครื่องดื่ม สปา หรือบริการอื่น เพราะจะทำให้ตัวเลขราคาห้องพักเฉลี่ยคลาดเคลื่อน
ความคิดเห็น
แสดงความคิดเห็น